每經(jing)記者｜陳利    每經(jing)編(bian)輯(ji)｜魏(wei)文藝(yi)    

今年(nian)以來(lai)，出險房企的(de)債務重組不斷提速。

7月16日(ri)，《每日(ri)經濟新聞》記(ji)者獲取(qu)的(de)三份文件(jian)顯示，在6月27日(ri)至7月11日(ri)召開的(de)持有人(ren)會議上，“H20旭(xu)輝(hui)3”“H20旭(xu)輝(hui)2”和“H21旭(xu)輝(hui)01”三只債(zhai)(zhai)券(quan)的(de)持有人(ren)投票通過(guo)了(le)《關于本期債(zhai)(zhai)券(quan)重組(zu)(zu)的(de)議案》，三筆債(zhai)(zhai)券(quan)總規模(mo)約30.9億元。這距離旭(xu)輝(hui)集團(tuan)債(zhai)(zhai)券(quan)重組(zu)(zu)優化(hua)公告掛(gua)網還不到一周。

今年以(yi)來(lai)，房(fang)企債(zhai)務重組(zu)(zu)加速推進。如龍光集團(tuan)21筆公司債(zhai)券及資產支持證(zheng)券重組(zu)(zu)議案獲(huo)得(de)投資人(ren)表決通(tong)過(guo)，涉及本(ben)金余額合計219.6億元；而時代(dai)中國、融創中國等房(fang)企境(jing)外債(zhai)重組(zu)(zu)已基本(ben)獲(huo)債(zhai)權(quan)人(ren)通(tong)過(guo)，等待聆訊(xun)。

中(zhong)指研究院(yuan)監(jian)測顯示，截至(zhi)目前，包括(kuo)融創中(zhong)國(guo)、中(zhong)梁控(kong)股(gu)、佳兆(zhao)業、禹(yu)洲集團、遠洋集團、時代中(zhong)國(guo)、金科股(gu)份等(deng)在內(nei)的(de)十余家出險房(fang)企的(de)債務重(zhong)組或重(zhong)整獲批。初步(bu)測算(suan)，上述房(fang)企如重(zhong)組成功，化債總額將(jiang)達數千(qian)億元。

“目前來看，出(chu)險房企(qi)(qi)債務重組成功(gong)將有助(zhu)于緩(huan)釋風險，但企(qi)(qi)業真(zhen)正(zheng)走出(chu)危機，還(huan)需要市場回(hui)暖作(zuo)為根(gen)基(ji)。”中指研(yan)究(jiu)(jiu)院企(qi)(qi)業研(yan)究(jiu)(jiu)總監劉水通過微信向每(mei)經記者表示，企(qi)(qi)業基(ji)本面獲得改善，才能(neng)夠避免重復(fu)展期或(huo)者重復(fu)重組。

十余家房企債務重組或重整獲批

7月10日，龍(long)光(guang)集團公(gong)告宣(xuan)布，公(gong)司(si)全資(zi)(zi)(zi)附屬公(gong)司(si)深圳市龍(long)光(guang)控股有限公(gong)司(si)境(jing)內(nei)債(zhai)(zhai)券重組(zu)已完成(cheng)投票，涉及(ji)(ji)的21筆公(gong)司(si)債(zhai)(zhai)券及(ji)(ji)資(zi)(zi)(zi)產支持證券重組(zu)議案均(jun)獲得投資(zi)(zi)(zi)人表決通(tong)過，涉及(ji)(ji)本金余額(e)合計(ji)219.6億(yi)元，涵蓋公(gong)司(si)債(zhai)(zhai)券及(ji)(ji)資(zi)(zi)(zi)產支持證券等(deng)各(ge)類債(zhai)(zhai)券品種。

也(ye)就是說(shuo)，自6月20日向投資人(ren)公布境內(nei)債重組議案后，龍光集(ji)團僅用了(le)20天時間便完(wan)成了(le)境內(nei)債二度重組。

公告顯示，本(ben)次(ci)重組獲得投(tou)資(zi)(zi)人高度支(zhi)持(chi)，大(da)部分債(zhai)(zhai)(zhai)券表決提前通過。重組方案(an)涵蓋了(le)特定資(zi)(zi)產、資(zi)(zi)產抵債(zhai)(zhai)(zhai)、現金(jin)回(hui)購(gou)、債(zhai)(zhai)(zhai)轉股及留債(zhai)(zhai)(zhai)等五大(da)選項，其中現金(jin)回(hui)購(gou)比(bi)例(li)由此前的15%提升至(zhi)18%，資(zi)(zi)產抵債(zhai)(zhai)(zhai)比(bi)例(li)提升10個(ge)百(bai)分點至(zhi)35%，留債(zhai)(zhai)(zhai)展期(qi)期(qi)限則從9.5年(nian)縮短至(zhi)8年(nian)。

來源：龍光集團公告

“下一步，將根據債券(quan)持(chi)有(you)人會議(yi)議(yi)案的約定，快速落地(di)相關后續工作，安排債券(quan)持(chi)有(you)人就其(qi)持(chi)有(you)的債券(quan)在重組方案選(xuan)項中進行選(xuan)擇及分(fen)配。”龍(long)光集(ji)團方面表示。

就在龍光(guang)集團公(gong)告的(de)一周(zhou)前(qian)（7月4日），融創(chuang)中(zhong)國(guo)公(gong)告宣(xuan)布，擬(ni)配發7.54億股(gu)，償付約56億元選擇股(gu)票的(de)境內(nei)債。此次配股(gu)正(zheng)是融創(chuang)中(zhong)國(guo)配合(he)境內(nei)債務重組(zu)中(zhong)的(de)股(gu)票選項的(de)有序實施。

作為(wei)行業首家完成境(jing)內(nei)公司(si)債(zhai)(zhai)券整體重組(zu)的(de)房企，融創中國(guo)在今年初(chu)就完成了總規模(mo)154億元的(de)境(jing)內(nei)債(zhai)(zhai)重組(zu)，預計(ji)可削減超過(guo)50%的(de)境(jing)內(nei)公司(si)債(zhai)(zhai)務，留債(zhai)(zhai)部分最長展期達(da)9.5年，且(qie)5年內(nei)不再有(you)兌付壓力。

來源(yuan)：融創中國公告

就在其境內債重組成功3個月后，融創中國再次宣布對其境外債進行二次重組，全額債轉股成為最大亮點。根據融創中國最新公告，截至6月30日，重組支持協議中的現有債務未償還本金總額約75%的持有人已加入重組支持協議，境外債有關計劃的聆訊定于2025年9月15日上午10時在香(xiang)港高(gao)等(deng)法院舉(ju)行。疊加境內債重組(zu)的化(hua)債影響，融創中(zhong)國預(yu)計將整體(ti)壓降近700億元債務。

6月30日，碧桂園(yuan)公告(gao)稱，截至公告(gao)日，代表現(xian)有公開票據本金總額(e)逾75%的持有人(ren)已加入境外債(zhai)重(zhong)(zhong)組支持協議，公司將繼續與(yu)主(zhu)要債(zhai)權人(ren)磋(cuo)商重(zhong)(zhong)組條款(kuan)，以盡快(kuai)達成協議并(bing)于(yu)2025年底前(qian)實施建議重(zhong)(zhong)組。

碧桂(gui)園在公告中(zhong)稱，公司還將(jiang)積極盤活(huo)資(zi)(zi)產，通過提高(gao)經營(ying)效率、加(jia)強現(xian)金流管(guan)理(li)，保(bao)證業務穩定及可持續經營(ying)。通過實施擬議計劃及措施所取得的(de)正(zheng)面成果，集團將(jiang)具(ju)備足(zu)夠的(de)財務資(zi)(zi)源(yuan)以維持自(zi)2024年(nian)12月31日起至少12個月的(de)持續經營(ying)。

來源：碧桂園公告(gao)

此外(wai)(wai)，旭輝(hui)集團、世(shi)茂(mao)集團、富力集團、雅居樂的(de)境外(wai)(wai)債(zhai)化債(zhai)都提出了明確(que)的(de)時間(jian)表(biao)。

其中，旭(xu)輝(hui)集(ji)(ji)團(tuan)(tuan)、世(shi)(shi)茂集(ji)(ji)團(tuan)(tuan)的(de)(de)境(jing)外(wai)債(zhai)重(zhong)(zhong)組(zu)(zu)計(ji)劃方案均獲得法(fa)院批準(zhun)。6月26日，旭(xu)輝(hui)集(ji)(ji)團(tuan)(tuan)境(jing)外(wai)債(zhai)務重(zhong)(zhong)組(zu)(zu)計(ji)劃協議(yi)獲法(fa)院批準(zhun)，計(ji)劃生(sheng)效日期(qi)已于(yu)6月27日落實；6月27日，世(shi)(shi)茂集(ji)(ji)團(tuan)(tuan)表(biao)示，境(jing)外(wai)債(zhai)務重(zhong)(zhong)組(zu)(zu)計(ji)劃已于(yu)3月13日獲法(fa)院批準(zhun)，預期(qi)將(jiang)不晚于(yu)8月29日完成及生(sheng)效；動作(zuo)稍有滯后的(de)(de)雅(ya)居樂也表(biao)示，已與(yu)境(jing)外(wai)多個種類債(zhai)權人展開討論及談判(pan)，目標(biao)是爭取在2025年底前與(yu)集(ji)(ji)團(tuan)(tuan)境(jing)外(wai)多數主要債(zhai)權人就重(zhong)(zhong)組(zu)(zu)方案達成一(yi)致(zhi)。

中(zhong)指研究院數據顯(xian)示(shi)，截至目前(qian)，融創中(zhong)國(guo)、富力集團(tuan)、中(zhong)梁控(kong)股、當代(dai)置業、佳兆(zhao)業、奧(ao)園集團(tuan)、金輪天地(di)、禹(yu)洲集團(tuan)、遠洋集團(tuan)、時代(dai)中(zhong)國(guo)、綠地(di)控(kong)股、金科股份、協信(xin)遠創等十余家房(fang)企的(de)債務重組(zu)或重整獲批(pi)。

“隨著多家房企(qi)(qi)債(zhai)務重(zhong)組(zu)或重(zhong)整獲批，房企(qi)(qi)風(feng)險化解明顯提速。”劉水指出(chu)，在當(dang)前(qian)市場(chang)形勢下，債(zhai)權(quan)人態度(du)轉變，對于(yu)債(zhai)權(quan)回收的預期隨市場(chang)形勢調整，更加(jia)接近實(shi)際，傾向(xiang)于(yu)接受重(zhong)組(zu)方案，以提高債(zhai)務清(qing)償(chang)率(lv)。另外，部(bu)分債(zhai)權(quan)人在出(chu)險房企(qi)(qi)債(zhai)務不斷換手后持有成本較低，如果重(zhong)組(zu)方案的現金(jin)回收價值更具吸引力，他們更愿意接受重(zhong)組(zu)，多重(zhong)因素推動當(dang)前(qian)債(zhai)務進程加(jia)快。

“走出危機還需市場回暖作為根基”

從近期多家(jia)出險房企(qi)公布的債(zhai)(zhai)務重組方(fang)案來看，“實(shi)質性削(xue)債(zhai)(zhai)”成(cheng)為(wei)主流。

以旭輝集(ji)團(tuan)為例，自2022年11月啟動境(jing)外(wai)債(zhai)務重(zhong)組以來，該公司持續優化重(zhong)組方(fang)案條款，努(nu)力尋求(qiu)實現多(duo)方(fang)利益(yi)的(de)平衡。最終，在推出(chu)(chu)的(de)第三(san)版境(jing)外(wai)債(zhai)重(zhong)組方(fang)案中，針對不同債(zhai)權人(ren)的(de)風險偏好與資金(jin)安排需求(qiu)，遵(zun)循(xun)“短(duan)端削債(zhai)、中端轉股、長端保(bao)本(ben)降息(xi)”框架，提供三(san)大方(fang)向五大類選(xuan)(xuan)擇，各選(xuan)(xuan)項在年期和(he)還本(ben)方(fang)式上(shang)都各有不同，旨在允許債(zhai)權人(ren)在保(bao)本(ben)訴(su)(su)求(qiu)、即時受(shou)償訴(su)(su)求(qiu)、退出(chu)(chu)訴(su)(su)求(qiu)和(he)共(gong)享收益(yi)訴(su)(su)求(qiu)間做出(chu)(chu)最符合自身利益(yi)的(de)選(xuan)(xuan)擇。

來源(yuan)：旭輝集團公(gong)告

值得關注(zhu)的(de)是，考(kao)慮(lv)到境外(wai)債(zhai)(zhai)債(zhai)(zhai)權人對(dui)資本市場(chang)靈活性的(de)要求，上述方案特意設置債(zhai)(zhai)轉(zhuan)股選項，即選項2A的(de)可(ke)(ke)轉(zhuan)債(zhai)(zhai)和2B的(de)可(ke)(ke)轉(zhuan)債(zhai)(zhai)+中期票據的(de)組合，并不設規模上限。

此前(qian)接近旭輝集團人士介紹(shao)稱，這為債(zhai)權(quan)人既預(yu)備了(le)即時的(de)現金受償，又安排了(le)更具流動性的(de)退出(chu)渠道，更能讓債(zhai)權(quan)人分(fen)享在公司(si)有效修復資(zi)產(chan)負債(zhai)表、恢復造血能力后帶來的(de)股(gu)(gu)權(quan)增值的(de)潛(qian)在收益。而本次重組預(yu)計削減旭輝控股(gu)(gu)境外債(zhai)務(wu)(wu)約52.7億美元（約合379億元人民幣），占境外債(zhai)務(wu)(wu)總額的(de)66%。

對(dui)比其(qi)他(ta)房(fang)企的削債方案，龍光(guang)集團(tuan)的版本相(xiang)對(dui)常規，核心也在于大幅(fu)減債，并有助于大幅(fu)度降(jiang)低龍光(guang)集團(tuan)債務額度以及延長支付年(nian)限。據測算，此次(ci)重組后，龍光(guang)集團(tuan)短(duan)期(qi)支付現金總額上限僅為(wei)6億元。

此外(wai)，融(rong)創中國境(jing)外(wai)債(zhai)(zhai)二次(ci)重(zhong)組采用債(zhai)(zhai)權(quan)轉股權(quan)模(mo)式，預計化債(zhai)(zhai)約(yue)(yue)600億元(yuan)；碧(bi)桂園在境(jing)外(wai)債(zhai)(zhai)重(zhong)組后預計將減少債(zhai)(zhai)務約(yue)(yue)110億美元(yuan)（約(yue)(yue)合789億元(yuan)人民幣(bi)）。

不過需要(yao)注(zhu)意的(de)是，仍有(you)多(duo)家出險(xian)房(fang)企的(de)債(zhai)務重(zhong)組(zu)(zu)計(ji)劃等待(dai)債(zhai)權(quan)人同意。如花樣年(nian)控股，早在2023年(nian)就宣布啟動債(zhai)務重(zhong)組(zu)(zu)程序(xu)，但(dan)截(jie)至2024年(nian)4月29日，花樣年(nian)僅與持(chi)有(you)現有(you)票據未償還本(ben)金(jin)總(zong)額約32%的(de)債(zhai)券持(chi)有(you)人小組(zu)(zu)簽訂(ding)了重(zhong)組(zu)(zu)支持(chi)協(xie)議(yi)。

來源：花樣(yang)年控股公(gong)告

盡管花(hua)樣年控(kong)股(gu)此后對(dui)債(zhai)(zhai)務(wu)展期年限及(ji)利率變動、籌集新(xin)資(zi)金的方案等進行了(le)更新(xin)，若該重(zhong)組(zu)計劃得以成(cheng)功(gong)實施，預計將削減近(jin)一半的境外負債(zhai)(zhai)總額。但仍未獲得重(zhong)組(zu)通過所需(xu)債(zhai)(zhai)權人的同意，境外債(zhai)(zhai)務(wu)重(zhong)組(zu)支持(chi)協(xie)(xie)議截止日期也(ye)一延再延。根據7月14日花(hua)樣年控(kong)股(gu)發布的有(you)關境外債(zhai)(zhai)務(wu)重(zhong)組(zu)更新(xin)顯示，重(zhong)組(zu)支持(chi)協(xie)(xie)議的最后截止日期進一步延長(chang)至(zhi)2025年7月18日。

“房企的重(zhong)組成功(gong)并不(bu)(bu)意(yi)味著上岸，不(bu)(bu)管是(shi)展期還是(shi)削債，都只(zhi)是(shi)減輕財務壓力。”克而瑞分析指出(chu)，若(ruo)要真(zhen)正回到正常經營軌(gui)道(dao)，仍需通過市場(chang)的檢驗。

劉水(shui)也持相似(si)觀(guan)點。在他看來，目前出險(xian)房企(qi)債(zhai)務重(zhong)(zhong)組成(cheng)功將有助于緩釋風險(xian)，但(dan)企(qi)業(ye)真正走出危機，還(huan)需(xu)要市場回暖作為根基(ji)(ji)。企(qi)業(ye)基(ji)(ji)本(ben)面(mian)獲(huo)得改善，才能夠避免重(zhong)(zhong)復展期或者(zhe)重(zhong)(zhong)復重(zhong)(zhong)組。

“當前，房企(qi)應(ying)緊抓‘因城(cheng)施策’窗口(kou)期，加速(su)布局較(jiao)好項目的銷(xiao)售(shou)去(qu)化，快(kuai)速(su)回籠資(zi)金(jin)，只有持續的銷(xiao)售(shou)回款，才能(neng)保障現金(jin)流入，才能(neng)增(zeng)強償債能(neng)力。”劉水表示。

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封面圖片來(lai)源：每日經(jing)濟新聞 劉國梅 攝(she)