每經記(ji)者(zhe)｜陳榮浩    每經編輯(ji)｜魏(wei)文(wen)藝(yi)    

隨著近年來房(fang)(fang)地產行業進(jin)入深度調整期，房(fang)(fang)地產代建業務成為眾多房(fang)(fang)地產企業向輕資產轉(zhuan)型的重(zhong)要(yao)賽道之一(yi)。

中指(zhi)研(yan)究院監測(ce)數據顯示，今(jin)年(nian)(nian)上半年(nian)(nian)，國內典型代建企業(ye)新(xin)增(zeng)規劃建筑面積(ji)同比增(zeng)長(chang)17.6%。另據克而瑞數據，上半年(nian)(nian)，代建新(xin)增(zeng)規模TOP20代建企業(ye)新(xin)增(zeng)簽約建筑面積(ji)達10983萬平方米，同比增(zeng)長(chang)28%，整體(ti)拓展表現好于(yu)今(jin)年(nian)(nian)一季度和去(qu)年(nian)(nian)上半年(nian)(nian)。

《每日經(jing)濟新聞》記者注(zhu)意(yi)到，在(zai)代建(jian)行業規(gui)模持續擴(kuo)張的同時，代建(jian)費率回調等問(wen)題(ti)也隨(sui)之顯現。根據(ju)各地代建(jian)政策，目前代建(jian)費率普遍低于(yu)3%，明顯低于(yu)早期5%～6%的代建(jian)費率水平。

7月15日下(xia)午，中指研究(jiu)院企(qi)業研究(jiu)總(zong)監劉(liu)水通過微信向每(mei)經記者(zhe)分析(xi)指出，“近年來房(fang)企(qi)積極探(tan)索新的發展模式，涉足(zu)代建(jian)業務的企(qi)業數量(liang)不(bu)斷增加，目前(qian)已(yi)有超百家房(fang)企(qi)進入代建(jian)領域。隨著(zhu)參與(yu)者(zhe)的持續增多，代建(jian)管理費(fei)率的下(xia)降(jiang)趨勢不(bu)可避免”。

劉水指出(chu)，盡管(guan)代(dai)建管(guan)理(li)費率有(you)所下調(diao)，但優秀代(dai)建企業(ye)依然憑借(jie)卓(zhuo)越(yue)的(de)產品打造能(neng)力(li)(li)、成本管(guan)控能(neng)力(li)(li)、項目管(guan)理(li)能(neng)力(li)(li)，以及后期的(de)代(dai)銷、代(dai)運營能(neng)力(li)(li)等，贏得委托方的(de)信賴。而且(qie)，部分(fen)企業(ye)更是通(tong)過差異化的(de)競爭策(ce)略在細分(fen)領(ling)域建立了護城(cheng)河。

市場規模持續增長，行業“馬太效應”凸顯

今年上(shang)半年，代建市場在規模穩步(bu)增(zeng)長的同時，行業“馬太效應”也進一步(bu)顯現(xian)。

克而(er)瑞數據(ju)顯示，上半(ban)年，代建(jian)新(xin)增(zeng)規(gui)模(mo)TOP20企業共新(xin)增(zeng)簽約(yue)建(jian)筑(zhu)面(mian)積約(yue)10983萬平方(fang)米，同比增(zeng)長28%，增(zeng)速(su)較(jiao)今(jin)年一季度(du)提升22個百分點，創近三(san)年同期(qi)新(xin)高(gao)。

在(zai)TOP20代(dai)建(jian)企業(ye)中(zhong)，有11家企業(ye)的新(xin)增簽約建(jian)筑面積在(zai)300萬～800萬平(ping)方米區間，5家企業(ye)超過(guo)800萬平(ping)方米。對比來看(kan)，上(shang)半(ban)年新(xin)增簽約建(jian)筑面積超300萬平(ping)方米的代(dai)建(jian)企業(ye)數量明顯(xian)高于去年同期(qi)，“強者恒強”局面明顯(xian)。

具體到企(qi)業(ye)，截至今年(nian)上(shang)半(ban)年(nian)，代建(jian)(jian)新增規模位(wei)居行業(ye)前五的企(qi)業(ye)依(yi)次為綠城(cheng)管理(li)、旭輝建(jian)(jian)管、潤地管理(li)、龍湖龍智(zhi)造和藍城(cheng)集團。

其(qi)中，綠(lv)城管理上半年新(xin)增簽(qian)約建筑面積達(da)1989萬平方米，占(zhan)據了TOP5企業總規模約37%，但高基數導致(zhi)其(qi)同比增速(su)僅為14%。

而旭輝建管和藍城集團的同比增速分別為20%和23%。其中，旭輝建管通過“政府代建+城市更新”的雙輪驅動策略，新增簽約建筑面積達876萬平方米。如(ru)其在西昌·閱山海(hai)等項(xiang)(xiang)目中融(rong)入彝族文化元素，成功打造了當地標桿項(xiang)(xiang)目。

龍湖龍智造(zao)、潤(run)地(di)管理上半年(nian)(nian)規模增長(chang)最為(wei)亮(liang)眼。其中，龍湖龍智造(zao)上半年(nian)(nian)新增簽約建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積852萬平方米(mi)，較去年(nian)(nian)同(tong)期的(de)432萬平方米(mi)同(tong)比激增97%；潤(run)地(di)管理則(ze)憑借“6+2”產(chan)品線布局，上半年(nian)(nian)新增簽約建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積865萬平方米(mi)，較去年(nian)(nian)同(tong)期的(de)422萬平方米(mi)大增105%。

每經(jing)記者(zhe)注意到，在頭部(bu)代建企(qi)業(ye)新增簽約建筑面積的(de)類型中，政府代建逐漸成為代建企(qi)業(ye)“角逐”的(de)重要(yao)“戰場(chang)”。

中指研究(jiu)院數據顯(xian)示，今年上(shang)半年，代(dai)建企(qi)業(ye)在(zai)政府(fu)代(dai)建方面主要涉及保障房、學校、體育場館(guan)等領(ling)域(yu)，部分企(qi)業(ye)也在(zai)積極探索城市更新中的(de)代(dai)建機遇。

以(yi)潤地(di)管理為例，該企業(ye)在服(fu)務(wu)政府公共服(fu)務(wu)領域有著(zhu)豐富經驗(yan)，上半(ban)年成功(gong)中標多個(ge)政府代建項(xiang)目，其“6+2”產品線在保(bao)障房、學校、體(ti)育(yu)場館等領域形成顯(xian)著(zhu)的差(cha)異化優勢。而藍城集團(tuan)則通過(guo)臨安人(ren)才(cai)(cai)租賃用房項(xiang)目，精準匹配戶型(xing)設計與人(ren)才(cai)(cai)家庭(ting)結構，榮獲(huo)多項(xiang)政府工(gong)程(cheng)獎項(xiang)。

中指(zhi)研究院預計，未來三年，保障性住(zhu)房(fang)、城中村改造、“平急兩用(yong)”設(she)施(shi)建(jian)(jian)設(she)將釋放超5億平方米代(dai)(dai)建(jian)(jian)需(xu)求，成為頭部代(dai)(dai)建(jian)(jian)企業規模擴張的主攻方向。

值得一提的是(shi)，隨著(zhu)“好房子”理(li)念寫(xie)入政府工(gong)作報(bao)告，代建企業也開始在產(chan)品力上展開激烈競(jing)爭。

例(li)如，鳳(feng)凰智拓建管打(da)(da)造的(de)(de)西安寶石(shi)花總部基(ji)地，融合(he)(he)商務辦(ban)公與四代住宅，成為(wei)西安城北首個高端綜(zong)合(he)(he)體；中原建業(ye)許(xu)昌天(tian)譽項目打(da)(da)造的(de)(de)下沉庭院會所，涵蓋書吧、私宴廳等12項高端定制功能；綠(lv)城管理的(de)(de)萬寧(ning)海語春風項目，將海南椰(ye)林、咖色外立面與度假景觀(guan)有(you)機(ji)結合(he)(he)，實現了(le)建筑與地域(yu)文化(hua)的(de)(de)深度融合(he)(he)。

盈利空間壓縮，代建企業如何“突圍”？

目(mu)前，國內代(dai)(dai)建(jian)業(ye)務按委托方性質主要分為政府代(dai)(dai)建(jian)、商業(ye)代(dai)(dai)建(jian)和(he)資本代(dai)(dai)建(jian)三類。

不過，每經記(ji)者注意到，代建市場(chang)規模的持續擴大導致行業競爭日漸加劇，但(dan)代建費率(lv)卻在持續下(xia)行。截(jie)至去年底，代建費率(lv)已由早期的5%～6%降至3%以下(xia)。

據中指研(yan)究院對典型代(dai)(dai)(dai)建(jian)(jian)企(qi)業代(dai)(dai)(dai)建(jian)(jian)項(xiang)目的統計，77.7%的代(dai)(dai)(dai)建(jian)(jian)項(xiang)目代(dai)(dai)(dai)建(jian)(jian)費率在(zai)(zai)1%~3%之間(jian)，其中，42.7%的項(xiang)目代(dai)(dai)(dai)建(jian)(jian)費率在(zai)(zai)1%~2%之間(jian)，占比最高。“近年來，隨著代(dai)(dai)(dai)建(jian)(jian)企(qi)業競爭加(jia)劇，代(dai)(dai)(dai)建(jian)(jian)費率持續壓(ya)縮，預計該趨勢未來還將延續。”

“當前，代(dai)建(jian)(jian)市場已(yi)步入大(da)洗牌、大(da)分(fen)化的階段(duan)，企(qi)業拓(tuo)展規模相比(bi)前幾年(nian)有所放緩。未來，代(dai)建(jian)(jian)企(qi)業的綜合能力將(jiang)受到(dao)更大(da)考驗，包括服務口碑、產品打造力等。”7月16日上(shang)午，克而(er)瑞研究(jiu)中心研究(jiu)總監謝楊春通過微信接(jie)受每(mei)經記者采訪時表(biao)示，代(dai)建(jian)(jian)市場整(zheng)體(ti)已(yi)由之前的高速發(fa)展進(jin)入平(ping)穩(wen)發(fa)展的過渡期。

在(zai)謝楊春看(kan)來，當前代(dai)建市場企業(ye)可重點關注兩大方(fang)(fang)向：一是不良資產的盤(pan)活；二是深耕細分領域(yu)做好口碑。“這(zhe)也是未來幾年代(dai)建企業(ye)嘗(chang)試的重要方(fang)(fang)向。”

“前幾年代建(jian)迅猛發展，一個重要(yao)原因是各(ge)地城(cheng)投拿了大量土地，再加(jia)上各(ge)地保障(zhang)房(fang)建(jian)設推進，代建(jian)項目眾多。然而，近(jin)幾年增量空間(jian)在減(jian)少，代建(jian)企(qi)業(ye)不得(de)不尋求新(xin)方(fang)向(xiang)。其中，不良資(zi)產處置已成為多數頭部代建(jian)企(qi)業(ye)重點探索的方(fang)向(xiang)之(zhi)一，如綠城(cheng)管理正與多個資(zi)方(fang)合作盤(pan)活不良資(zi)產。”

謝楊(yang)春表示，在市場競(jing)爭加劇(ju)的當(dang)下，代(dai)建(jian)企(qi)業唯有(you)深耕代(dai)建(jian)賽道，提升自身在細分領(ling)域(yu)的綜合能(neng)力，將產品(pin)口碑(bei)做到極(ji)致。“由于代(dai)建(jian)本身是(shi)輕資產模式(shi)，擁(yong)有(you)良好口碑(bei)和優(you)質產品(pin)后，可考慮與信托、不動產等(deng)金融機構(gou)合作。”

據每經記者觀察(cha)，面對市(shi)場競爭加劇，部分代建(jian)企(qi)業也在(zai)啟動戰略轉型。

其(qi)中，藍(lan)綠(lv)雙(shuang)城(cheng)推(tui)出“共建(jian)模(mo)式”，通(tong)過設立(li)產業基金實現“小股操盤”。在杭州新塘地塊項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)中，其(qi)“借地于城(cheng)”的(de)設計(ji)理(li)念(nian)使(shi)產品空(kong)間使(shi)用率(lv)超(chao)過100%，并通(tong)過股權綁定增強項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)話(hua)語權。

再如中(zhong)鐵置業(ye)(ye)簽約的(de)廣(guang)州增城(cheng)佳源華(hua)府項目(mu)，借助“預重整+重整+共(gong)益債+服務信托(tuo)”的(de)創新模式，成(cheng)功盤活企業(ye)(ye)資(zi)產。作為項目(mu)的(de)代建機構(gou)，中(zhong)鐵置業(ye)(ye)為該項目(mu)提(ti)供運營、銷售、品牌等多方面服務，有(you)效隔離項目(mu)風險(xian)，同時實現社會效益與經濟效益的(de)雙贏(ying)，為行業(ye)(ye)提(ti)供了可供借鑒的(de)破局樣本(ben)。

劉水指出，代建行業已從(cong)“野蠻生長(chang)”進(jin)入“精耕細(xi)作(zuo)”階段，委托方的選擇邏(luo)輯正從(cong)“規模(mo)優先(xian)”轉向“價值(zhi)共生”。未來，若想(xiang)在激烈的市(shi)場競爭中占有一(yi)席之地，代建企業需(xu)更加注重品(pin)牌信譽(yu)，不以規模(mo)競速論英(ying)雄，堅持(chi)品(pin)質發展，持(chi)續提升品(pin)牌影(ying)響力。

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