每經記者｜甄素靜  趙景(jing)致(zhi)  劉嘉魁    每經編輯(ji)｜陳夢(meng)妤    

房(fang)貸利率(lv)的每(mei)一次(ci)調整(zheng)都牽動著(zhu)億(yi)萬家庭的心。

“5·17”央行(xing)新(xin)政(zheng)發(fa)布(bu)后(hou)，全(quan)國(guo)多數地區(qu)取消(xiao)了首(shou)(shou)套(tao)和二(er)套(tao)商業(ye)貸(dai)款利率(lv)下限，部(bu)分(fen)地區(qu)首(shou)(shou)套(tao)和二(er)套(tao)房(fang)貸(dai)利率(lv)降(jiang)至3.15%。這一政(zheng)策變(bian)動(dong)不僅為購房(fang)者減輕(qing)了經濟壓力，也(ye)對(dui)房(fang)地產市場的(de)復蘇(su)起到了積極作用。

不過(guo)，《每日經濟新聞》記者注(zhu)意到，這(zhe)一調(diao)整(zheng)僅(jin)針對新發(fa)放的增量(liang)房貸，而存量(liang)房貸利(li)率的調(diao)整(zheng)則相對滯(zhi)后，存量(liang)與新增房貸利(li)率差(cha)進一步(bu)增大，引發(fa)市場熱議。

在此背景下，每經(jing)記者深入調查了房(fang)貸利率新政下的各方生存圖景，還原一場購房(fang)者、銀行與市場間博弈。

圖源｜視覺中國-VCG211354006614

存量與新增房貸利率差增大，二套房首進“3”字頭

“買房‘等等黨’的(de)(de)再一次勝利(li)！”“買的(de)(de)時候房貸(dai)利(li)率(lv)4%，放款之(zhi)前降(jiang)到3.75%，有一個(ge)磨(mo)嘰的(de)(de)客戶經理(li)也不見得是(shi)件壞事。”《每日經濟新聞》記者注(zhu)意到，在各大(da)網(wang)絡(luo)平(ping)臺上，不少近(jin)期購買首套房的(de)(de)貸(dai)款人“花式(shi)”表達著享受利(li)率(lv)調降(jiang)的(de)(de)心情。

幾家歡(huan)喜(xi)幾家愁，隨著新發放住房(fang)(fang)貸(dai)款利率下(xia)探至歷史低位，存(cun)量(liang)與增量(liang)的利差加大，以(yi)致出現(xian)了“存(cun)量(liang)房(fang)(fang)首套房(fang)(fang)貸(dai)利率比現(xian)在的二套還高”現(xian)象，此前在利率高點購房(fang)(fang)的人則(ze)呼吁存(cun)量(liang)房(fang)(fang)貸(dai)利率跟進下(xia)調。

目前，在一線(xian)城市中(zhong)，除了北(bei)京外，上海、廣州、深圳房(fang)貸利率(lv)已下調至近年(nian)低(di)位。包括吉林省、甘肅省、江西省、陜西省、湖北(bei)省、云(yun)南(nan)省、河(he)北(bei)省、浙江省、江蘇省、安徽省在內的(de)多(duo)個(ge)省份(fen)則已官宣全(quan)面(mian)取(qu)消首套、二套房(fang)貸利率(lv)下限(xian)。

據貝殼研究院統計，2024年5月(yue)，百城首(shou)套(tao)(tao)主流房貸(dai)利(li)率平(ping)均為3.45%，較(jiao)(jiao)上月(yue)下降(jiang)12BP（基點(dian)），較(jiao)(jiao)2023年同期回落55BP；二套(tao)(tao)主流房貸(dai)利(li)率平(ping)均為3.90%，較(jiao)(jiao)上月(yue)下降(jiang)26BP，較(jiao)(jiao)2023年同期回落101BP。百城二套(tao)(tao)平(ping)均利(li)率自2019年以(yi)來首(shou)次進入“3字(zi)頭”。

西北地區某省級(ji)城商行個人信貸部門楊總告(gao)訴每經記者，他所在(zai)的銀行目前首(shou)套房貸款(kuan)利率(lv)是3.75%，相較LPR下調了20個BP，比一(yi)二線城市要高一(yi)些。

多地公積金存(cun)款(kuan)(kuan)貸款(kuan)(kuan)利率(lv)(lv)也跟進(jin)下(xia)調。深(shen)圳方(fang)面表示，2024年(nian)(nian)5月(yue)18日之前(qian)深(shen)圳市已經發(fa)放(fang)的個人住(zhu)房(fang)公積金貸款(kuan)(kuan)，自(zi)2024年(nian)(nian)7月(yue)1日起開始執行調整后的利率(lv)(lv)。北京(jing)住(zhu)房(fang)公積金管理中心也公告稱，2024年(nian)(nian)5月(yue)18日前(qian)已發(fa)放(fang)未(wei)到期的個人住(zhu)房(fang)公積金貸款(kuan)(kuan)，自(zi)2025年(nian)(nian)1月(yue)1日起，按調整后的新利率(lv)(lv)執行。

不過，本(ben)次房(fang)(fang)貸(dai)利(li)(li)率的(de)(de)調整主(zhu)要涉及(ji)新發放(fang)的(de)(de)貸(dai)款，新政前的(de)(de)存(cun)量房(fang)(fang)貸(dai)利(li)(li)率依舊(jiu)按兵不動，尤其是在(zai)2019年到2023年的(de)(de)部分購房(fang)(fang)者，房(fang)(fang)貸(dai)利(li)(li)率仍處于(yu)高位。

“買房利率由LPR和基(ji)準(zhun)點(dian)(dian)確(que)定，基(ji)準(zhun)點(dian)(dian)有上浮(fu)或(huo)者下調。如果(guo)當(dang)時(shi)是(shi)上浮(fu)的(de)，現在就是(shi)上浮(fu)。”一房屋中介人士告(gao)訴每經記者，本次調整的(de)是(shi)加(jia)減點(dian)(dian)部分，LPR并未(wei)調整。

中指研究院市場(chang)研究總監陳(chen)文靜在(zai)(zai)接受每(mei)經(jing)記(ji)者采訪時表示，當前(qian)降(jiang)低居(ju)民貸款利(li)息支(zhi)出和(he)購房者置(zhi)業(ye)成本是促(cu)進住(zhu)房需求釋放(fang)和(he)居(ju)民消(xiao)費的(de)重要(yao)措施之一。但取(qu)消(xiao)利(li)率下(xia)限后(hou)，存量房貸利(li)率與新發(fa)放(fang)房貸利(li)率之間的(de)差距加(jia)大，這在(zai)(zai)一定程度上影響了居(ju)民的(de)情緒，部(bu)分居(ju)民可能會選擇提前(qian)還貸等方(fang)式來降(jiang)低利(li)息支(zhi)出。

有購房者用信用貸提前還房貸

“存量房提前還房貸了(le)”，6月(yue)3日，徐燕（化(hua)名(ming)）一次性提前還掉8萬(wan)元房貸之后，在社(she)交平臺上調侃(kan)稱。

徐燕(yan)2021年6月在長(chang)(chang)沙(sha)(sha)以總價約90萬元買了(le)一套(tao)房(fang)(fang)，貸款(kuan)金(jin)額為(wei)62萬元，當時房(fang)(fang)貸利(li)率為(wei)5.38%。與(yu)當前長(chang)(chang)沙(sha)(sha)首套(tao)房(fang)(fang)利(li)率3.45%相比(bi)，差異達1.93%。盡(jin)管過去一年多長(chang)(chang)沙(sha)(sha)存(cun)量房(fang)(fang)利(li)率已進行(xing)了(le)兩次下調，但與(yu)新購房(fang)(fang)者相比(bi)，徐燕(yan)仍感到不平衡。

“截至目前，利息(xi)加上提前還(huan)款部分，總房(fang)款已支出(chu)約99萬元，但我(wo)還(huan)有15萬元本金要還(huan)。現在房(fang)價下跌，買(mai)我(wo)這個房(fang)子只需79萬元。按目前的政策，我(wo)還(huan)掉的99萬元已經可以全(quan)款買(mai)新(xin)房(fang)，而且貸(dai)款利率還(huan)會更低。”

徐燕表示，之前還(huan)貸了兩次(ci)信用(yong)貸提前還(huan)房貸。第(di)一次(ci)是2023年1月(yue)，貸款20萬元(yuan)還(huan)房貸；第(di)二次(ci)2023年8月(yue)，貸款10萬元(yuan)還(huan)房貸。

像徐(xu)燕這樣(yang)通過(guo)再貸(dai)款來提(ti)前還房(fang)貸(dai)的并非個例(li)，存(cun)量房(fang)貸(dai)利率差額(e)之下，不少購房(fang)者開始尋求更(geng)便宜的資金替換(huan)房(fang)貸(dai)。

陸明2022年3月購入一套上(shang)海(hai)的房產，目前房貸(dai)利率4.55%，但他了(le)解到有的銀行消費貸(dai)可以做(zuo)到利率3%，就用消費貸(dai)充抵了(le)一小部分商貸(dai)，目前貸(dai)款還剩181萬元。

受訪者供圖

在徐燕看(kan)來(lai)，提前還(huan)(huan)款可以為自己節省利息、減少損失。“我貸款的銀(yin)行雖然提前還(huan)(huan)款沒有手續費，也不限還(huan)(huan)款次數，但(dan)現在還(huan)(huan)貸的人(ren)多(duo)，需要(yao)等(deng)1-2個月(yue)。”

多地銀行：尚未有存量房貸利率調降跡象

目(mu)前來看，除了(le)深圳(zhen)明確回(hui)復存(cun)量(liang)房貸利率不調整外，各地相關部(bu)門及金(jin)融機構尚未有明確信(xin)號(hao)。

“我自己的房貸利(li)率也是4%，看到(dao)新房客戶3.35%的利(li)率好羨慕(mu)！”成都地區一家全國性股份制銀行房貸部門魏經理對(dui)每經記者無奈(nai)笑稱。

魏(wei)經理說，他(ta)自(zi)己是(shi)2020年買的房子(zi)，去年9月那次存(cun)量房貸(dai)利率普降之后(hou)到了4%，然而相比起近期3.35%的利率，還是(shi)高出不少。

“從(cong)目前(qian)情況來看(kan)，存量房貸(dai)利(li)率只能等明(ming)年固定日或(huo)者貸(dai)款(kuan)發放對(dui)應日下(xia)調了，還是維持與LPR利(li)率持平。”魏經理(li)表示。

“最近咨詢的(de)客戶挺(ting)多的(de)，但(dan)我們(men)目前沒(mei)有(you)收到存量房貸利率調降(jiang)的(de)通知。”前述某城商行個人信貸部門楊總表(biao)示，“只要有(you)新政策，我們(men)肯定會第一時間跟進。”

從幾(ji)家國(guo)有(you)大行、全(quan)國(guo)性股份制銀行、省級城商行了解到的情況(kuang)來看，目前存量房貸利率未(wei)見下調的跡(ji)象。

不過，每經記者在采訪中獲悉，部分(fen)銀行針對新(xin)房貸用戶推出(chu)了優(you)惠(hui)政策。如廣州地區的浦(pu)發銀行推出(chu)“安心還”產品。

據浦發銀行(xing)廣(guang)州一支行(xing)個貸(dai)經理(li)介紹，該產品(pin)“按揭利率跟(gen)其他銀行(xing)對(dui)標，但我們會多一個前三年‘安心還’的方式，即前三年先還利息，三年之后跟(gen)正(zheng)常按揭是一樣(yang)的。”

長沙某房(fang)企人士在(zai)接受每經記者(zhe)采訪(fang)時表示，他們(men)項目最近聯合工商銀行推出了“入住還(huan)”，符(fu)合條件的業主可(ke)享受購房(fang)3年內0月(yue)供。在(zai)此基礎上，參(can)與“以(yi)舊換新”可(ke)再(zai)額(e)外享舊房(fang)售(shou)賣(mai)額(e)1%補(bu)貼。

該名房(fang)企(qi)人(ren)士表示，雖然購(gou)房(fang)者不用還(huan)(huan)月供，但銀行會(hui)正常向開發(fa)商放款(kuan)，購(gou)房(fang)者后(hou)續還(huan)(huan)款(kuan)過(guo)程(cheng)中，假如簽約(yue)時選(xuan)擇(ze)按(an)照30年(nian)(nian)等額本(ben)息(xi)(xi)的(de)還(huan)(huan)款(kuan)方(fang)式，前三年(nian)(nian)可以不還(huan)(huan)月供也不還(huan)(huan)利息(xi)(xi)，等入住(zhu)后(hou)按(an)照貸款(kuan)總額27年(nian)(nian)的(de)期限來還(huan)(huan)。在這個過(guo)程(cheng)中，他們(men)還(huan)(huan)會(hui)給購(gou)房(fang)者補貼2萬-10萬元利息(xi)(xi)。

業內：銀行收益、息差承壓掣肘存量房貸利率調整

若要調降存量房貸利率，銀行有(you)哪些考量？

“主要(yao)是銀行(xing)收益問(wen)題。”前(qian)述城商行(xing)楊經理直截了當地(di)表示。

繼2023年四季度末(mo)商(shang)(shang)業銀(yin)行凈息差首次低于1.7%后(hou)，今年一季度，商(shang)(shang)業銀(yin)行凈息差進一步(bu)降(jiang)至1.54%的歷史新低水平。根據(ju)國家金融監管總局披露的數據(ju)，按照不同機構(gou)類(lei)型劃分，大(da)型商(shang)(shang)業銀(yin)行、股份(fen)制(zhi)商(shang)(shang)業銀(yin)行、城市商(shang)(shang)業銀(yin)行、民營銀(yin)行、農(nong)村(cun)商(shang)(shang)業銀(yin)行、外資銀(yin)行的凈息差分別為1.47%、1.62%、1.45%、4.32%、1.72%、1.47%。

“大(da)規模置換調降存量(liang)(liang)房(fang)貸(dai)(dai)利(li)(li)(li)率，會在短(duan)期壓縮(suo)銀(yin)行利(li)(li)(li)潤(run)(run)息(xi)差(cha)，在當(dang)前銀(yin)行凈息(xi)差(cha)承壓的(de)情(qing)(qing)況下，銀(yin)行資金(jin)成(cheng)本與利(li)(li)(li)潤(run)(run)考量(liang)(liang)是掣肘(zhou)存量(liang)(liang)房(fang)貸(dai)(dai)利(li)(li)(li)率調整(zheng)的(de)主要原因(yin)之(zhi)一(yi)。”某(mou)資深銀(yin)行業(ye)分析人士表(biao)示，銀(yin)行的(de)資金(jin)成(cheng)本是影響房(fang)貸(dai)(dai)利(li)(li)(li)率的(de)重要因(yin)素，銀(yin)行經營成(cheng)本上升，在新(xin)增房(fang)貸(dai)(dai)利(li)(li)(li)率已經大(da)幅下調、對銀(yin)行利(li)(li)(li)潤(run)(run)造成(cheng)一(yi)定沖擊的(de)情(qing)(qing)況下，存量(liang)(liang)房(fang)貸(dai)(dai)利(li)(li)(li)率可能在短(duan)期內(nei)下調困(kun)難。

其次，存量房貸(dai)(dai)利率的(de)調整還涉及風險管理。銀(yin)行需(xu)要(yao)評估利率調整可能(neng)帶來的(de)市場波動和信用(yong)風險，例如，提前還貸(dai)(dai)會(hui)增加銀(yin)行的(de)流動性風險。

廣東省(sheng)住房政策研究中心副主任(ren)、首席研究員李宇嘉在接受每經記者采訪時(shi)表示(shi)，存(cun)量房貸(dai)(dai)率(lv)調(diao)整面臨的主要難點在于銀(yin)行(xing)目(mu)前資(zi)金來(lai)源成本高(gao)和利(li)潤考核(he)壓力。銀(yin)行(xing)不太愿意降低(di)房貸(dai)(dai)利(li)率(lv)，還因為(wei)居民存(cun)款不斷增加，傾向于將(jiang)活期(qi)存(cun)款轉(zhuan)為(wei)定期(qi)存(cun)款。

李宇嘉認為，銀(yin)行在平衡自身利(li)益和(he)(he)客戶利(li)益方面面臨挑戰，需要提高房貸在利(li)潤中的份額，同(tong)時保持規模和(he)(he)競(jing)爭。他指出，銀(yin)行間的競(jing)爭、資金成(cheng)(cheng)本(ben)、管理能(neng)力、內(nei)控(kong)成(cheng)(cheng)本(ben)和(he)(he)風險控(kong)制(zhi)等因素都與房貸利(li)率有關(guan)。

陳文靜認為(wei)，房(fang)(fang)貸(dai)是銀(yin)行的(de)(de)(de)重(zhong)要資產和(he)收入來源，短(duan)期(qi)內銀(yin)行主動調整存(cun)量(liang)房(fang)(fang)貸(dai)利(li)率的(de)(de)(de)預(yu)期(qi)較低。但在推動擴大內需和(he)促(cu)進消費的(de)(de)(de)背(bei)景下，未來監管部門(men)可能會(hui)出臺政策，引導存(cun)量(liang)房(fang)(fang)貸(dai)利(li)率下調。

李(li)宇(yu)嘉預測，未(wei)來房(fang)(fang)地(di)產(chan)市場的(de)大趨勢是降(jiang)低首付和利率(lv)，以降(jiang)低門檻和月(yue)供(gong)。他認為，隨(sui)著房(fang)(fang)地(di)產(chan)進入(ru)存(cun)量(liang)時代，增量(liang)萎縮，規模下(xia)降(jiang)，居民承(cheng)接杠桿(gan)的(de)意愿(yuan)下(xia)降(jiang)，房(fang)(fang)貸利率(lv)也(ye)將(jiang)隨(sui)之下(xia)降(jiang)。

“關于(yu)存(cun)量(liang)(liang)房(fang)貸(dai)利(li)(li)率調整的(de)規(gui)則需(xu)要確定下來，增量(liang)(liang)房(fang)貸(dai)利(li)(li)率不斷下行，存(cun)量(liang)(liang)房(fang)貸(dai)也應跟隨變化(hua)，讓存(cun)量(liang)(liang)房(fang)貸(dai)人群了(le)解利(li)(li)率變化(hua)，并(bing)且存(cun)量(liang)(liang)房(fang)貸(dai)利(li)(li)率調整可緩解提前還貸(dai)趨勢，避免大規(gui)模提前還貸(dai)導致房(fang)貸(dai)業務萎縮，這將(jiang)對房(fang)地產市場的(de)穩定和杠桿去化(hua)產生積(ji)極影響。”李宇(yu)嘉指(zhi)出。

“未來不一定會發生提前還貸明顯增多的現象”

“5·17”新政(zheng)之(zhi)后(hou)，“提前(qian)(qian)(qian)還貸”呼聲再(zai)起，某資深銀(yin)行業分析人士認(ren)為(wei)，“提前(qian)(qian)(qian)還貸潮”由來(lai)(lai)已久，已經釋放了一部分提前(qian)(qian)(qian)還貸需求，未來(lai)(lai)不一定會(hui)發生提前(qian)(qian)(qian)還貸明顯增多的現象。

“一(yi)直都有很多提前還款的(de)(de)客戶，超級多，利率下降前后并沒有明顯(xian)變化。”成都地區一(yi)國有大行負責個人住房貸款的(de)(de)趙經(jing)(jing)理(li)也告訴每經(jing)(jing)記者。

該人士認為，“5·17”新政(zheng)實施效果尚(shang)待觀察，而(er)后根據市(shi)場反應和經濟數據來(lai)調(diao)(diao)整政(zheng)策措施。例如，首套房房貸利率(lv)(lv)的下調(diao)(diao)已經能夠有效刺激市(shi)場需求，那么短期內進一(yi)步(bu)調(diao)(diao)整增(zeng)量房貸利率(lv)(lv)的預期可能就會降低，反之(zhi)存量房貸利率(lv)(lv)下調(diao)(diao)“未來(lai)可期”。

市場反(fan)饋和政(zheng)策出臺之間(jian)的“時間(jian)差”，此(ci)前亦有(you)先例。

2022年(nian)(nian)，LPR多(duo)次向下調整，全國(guo)多(duo)地下調房貸利率。下半年(nian)(nian)部分個人(ren)住房貸款借款人(ren)加(jia)快(kuai)提前還貸。特別是2023年(nian)(nian)年(nian)(nian)初，國(guo)內多(duo)地出現(xian)“提前還貸潮”。

去年8月31日，央行、金融監管(guan)總(zong)局聯合發布《關于(yu)調整優化(hua)差(cha)別化(hua)住(zhu)房(fang)信貸(dai)政(zheng)策的通知》和《關于(yu)降低存量首套住(zhu)房(fang)貸(dai)款利率有關事項的通知》，存量房(fang)貸(dai)利率自9月25日起迎來(lai)普降。

關(guan)于(yu)存(cun)(cun)量(liang)首(shou)套(tao)住房(fang)貸(dai)(dai)款利(li)(li)(li)(li)率調(diao)降(jiang)的(de)(de)原因，監(jian)(jian)管部(bu)門表示，近年來我國(guo)(guo)房(fang)地產(chan)市(shi)場供求關(guan)系發生了重大變(bian)化，借(jie)(jie)款人和(he)銀行(xing)(xing)對(dui)于(yu)有序調(diao)整優化資(zi)產(chan)負債均(jun)有訴(su)求。存(cun)(cun)量(liang)住房(fang)貸(dai)(dai)款利(li)(li)(li)(li)率的(de)(de)下降(jiang)，對(dui)借(jie)(jie)款人來說，可節(jie)約利(li)(li)(li)(li)息支出，有利(li)(li)(li)(li)于(yu)擴大消(xiao)費和(he)投(tou)資(zi)。對(dui)銀行(xing)(xing)來說，可有效減少(shao)提(ti)前(qian)還貸(dai)(dai)現象，減輕對(dui)銀行(xing)(xing)利(li)(li)(li)(li)息收入的(de)(de)影響。同時，還可壓縮(suo)違(wei)規使用經營貸(dai)(dai)、消(xiao)費貸(dai)(dai)置(zhi)換(huan)存(cun)(cun)量(liang)住房(fang)貸(dai)(dai)款的(de)(de)空間，減少(shao)風(feng)險隱患。為更好適應上述(shu)新形勢，中(zhong)國(guo)(guo)人民銀行(xing)(xing)、金融監(jian)(jian)管總局明確按(an)照(zhao)市(shi)場化、法治化原則，支持鼓勵(li)銀行(xing)(xing)與借(jie)(jie)款人協商調(diao)整存(cun)(cun)量(liang)首(shou)套(tao)住房(fang)貸(dai)(dai)款利(li)(li)(li)(li)率。

同時，監管部門表(biao)示將(jiang)密切關注市場(chang)(chang)動(dong)態，引導銀行與客戶遵循市場(chang)(chang)化、法(fa)治(zhi)化原則進(jin)行自主協商(shang)，有序降低存量住房貸款利率，維護好市場(chang)(chang)競爭秩序。

封(feng)面圖片來源：視覺中(zhong)國-VCG211354006614